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货币升值下房地产发展趋势实例剖析.

发布日期:2021-02-21 09:30浏览次数:
本文摘要:内容摘要:本文通过分析日元贬值对日本房地产泡沫构成的展开,说明了在中国人民币贬值下开展房地产宏观调控应注意的问题:货币政策的中间目标不应该局限于物价指数。削减加强对银行房地产贷款监督管理的政策的程度不能太大。 外资进入房地产市场必须加强监测,防止外资大量流入,冲击房地产市场。加强对地价的监督管理。

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内容摘要:本文通过分析日元贬值对日本房地产泡沫构成的展开,说明了在中国人民币贬值下开展房地产宏观调控应注意的问题:货币政策的中间目标不应该局限于物价指数。削减加强对银行房地产贷款监督管理的政策的程度不能太大。

外资进入房地产市场必须加强监测,防止外资大量流入,冲击房地产市场。加强对地价的监督管理。关键词:货币贬值房地产泡沫宏观调控自2002年人民币经常出现下跌以来,中国房地产价格的持续上涨成为社会各界人士关注的焦点之一,2005年成为宏观调控的对象:中央银行多年房俄但在管制取得阶段性成果后,北京、广州、深圳的房价再次发出强烈呼声,部分城市涨幅达到25%。

于是又邀请了九部委《意见》和“国家15条”,宏观调控的浪潮再次席卷了整个房地产市场。我国房地产市场为什么不能这样“发烧相似”? 我要去哪里呢? 房地产调控政策的南北怎么样? 这些问题在国民心中产生了难以控制的疑云。各种迹象指出,我们将回到与当年日本货币贬值相似的经济运行轨道,我们也将面临相近的国内国际问题。

处理这些问题方面的经验教训无疑对中国政府制定适当对策没有最重要的参考。因此,对日本货币贬值时的房地产市场展开研究,有助于正确认识货币价值对房地产市场和宏观经济的影响,提高对房地产市场发展趋势和政策趋势的判断力。日元贬值使日本房地产市场呈现第二次世界大战后,美国派西方各国推出了战后援助计划,日本经济迅速恢复繁荣,形成了日元潜在的贬值压力。

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1971年12月日本调整汇率,以1美元兑360日元下跌308日元(16.88% )为标准汇率上涨2.25%,是在日元持续下跌之前首次大幅上升货币价值,之后约19年(1972—1990年) 日本从固定汇率制变更为管理的变动汇率制,日元从1973年2月到1985年9月从1美元贬值到240-250日元,上涨了约16%-19%。然后,在1985年12月的“广场协议”之后,日本政府和美国一起大规模介入日元汇率,以日元计的美元汇率急剧上升。1985年末突破200:1,1987年初突破1501,1988年初逼近1201。

从1995年到1995年的10年间,日元的汇率从2501下降到871,贬值了近3倍。1995年,日元暂时超过801的水平,平均值每年下降5.2%。

可以说,这预示着战后日本经济将迅速完全恢复,持续高速增长。特别是重大产业的高速发展,导致了对工业用地的市场需求急剧增加,日本房地产业稳步发展,因此日元贬值前,日本房地产市场的发展比较稳定。

1971年至1973年日元贬值后,日本房地产业开始与股票市场同样激化,日本市区地价指数迅速上升,1973年和1974年分别下跌25.1%和23%,特别是1985年广场协议后,股价从最后开始5年每年下跌30% 从1987年到1990年,住宅用地价格年均下跌14.41%,商业用地价格年均下跌15.6%,特别是从1985年到1990年的6个大城市的土地价格指数,仅5年就上涨了原来的3倍。根据一份资料,1986-***年的房价翻了一番,1985-1990年日本的地价总市值下跌了126%,1990年日本的地价总额是名义GDP的5.5倍以上。日本政府为了引导短经济,开始实施阻止银行向投机者贷款的削减政策。**年11月25日,日本银行将折扣率提高到4.25%。

1990年8月再次上升到6%,削减了对房地产企业的融资,宣告了泡沫时代的落幕。MBS平均股价从***年12月至1990年1月的3.8万日元下跌到1990年2月至4月的2.9万日元。1991年,日本房地产价格和股票市场同时下跌。很多时候,房地产泡沫幻灭后,日本大城市各种房地产的价格平均值上涨了50%。

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特别是在东京银座地区,商业房地产还包括写字楼、商店及其用地。平均价格是1990年泡沫高峰时的25%,超过了1983年的水平。

住宅及其用地的平均价格是1990年的40%,与1983年的水平相似。房地产泡沫的幻灭给银行带来了巨大的坏账,金融业受到了沉重的打击。日本经济从1991年开始南北衰退多年。

日元贬值对房地产价格下跌有很强的展开。这表现在地价上,从上面的第二部分出现,如果表现在房价上,则表现在下面两张图(图1、图2 )的趋势对比上。根据图表对比,随着日元的大幅贬值,东京的房价大幅上涨,日元贬值越大,房价上涨幅度就越大,直到泡沫幻灭,两者以关系结束:日元贬值,房价暴跌。因此,在日元贬值的房地产市场上,日元贬值被很多学者指出是引起日本房地产泡沫的“凶恶的主谋者”。

当然,货币贬值不一定会引起房地产泡沫,不像当时货币贬值的德国那样发生房地产泡沫。


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